判例 | 车位只售不租，属于消保法的强制交易行为？
点上面蓝字“质量云”关注微信号
[摘要]《消费者权益保护法》第十条规定的强制交易行为是指，公用企业或者其他依法具有独占地位的经营者，限定他人购买其指定经营的商品，排挤其他经营者的行为。
从上诉人所投诉的开发商及物业公司的行为来看，如果该车位属于《物权法》第七十四条规定的占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
那么该纠纷就属于小区业主与物业管理公司之间的纠纷，应当由房产管理部门解决。
如果该车位属于在建设规划内的车位，由开发商投资建设，产权归开发商所有，那么开发商可以决定以出租、出售或者买房附赠的形式进行处置，但是需要首先满足本小区业主使用。
这里的满足本小区业主使用也不能理解为使用的方式由业主来决定，只要在同等条件下优先保障本小区业主使用即可。
开发商及物业公司停止出租地下车位的行为虽然可能有促进销售的目的，但即便如此该行为从性质和程度上也明显不构成强制交易行为。
依法不属于违反相关法律法规由市场监督管理部门予以查处的行为。
（2020）晋行终466号，摘录如下：
1
原审查明，2019年12月10日，原告向被告山西省市场监管局邮寄了《投诉请求》，挂号信编号为“XA16543558214”。
《投诉请求》中称，被投诉人太原金世恒房地产开发有限公司和金碧物业有限公司太原分公司不让其续租车位不服，要求被告山西省市场监管局进行行政处罚并组织调解。
2019年12月12日，该挂号信被山西省市场监管局签收。
2019年12月13日，被告山西省市场监管局向原告作出《关于太原恒大滨河左岸三期业主唐某所反映信访事项的回复》。
原告就该回复，于2020年1月8日向被告山西省政府提起行政复议申请，被告山西省政府于2020年3月3日作出晋政行复决字（2020）6号《山西省人民政府行政复议决定书》驳回了原告的行政复议申请。
2
原审认为，公民、法人或其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵害其合法权益，有权依法向人民法院提起诉讼。
按照国务院《物业管理条例》第五条规定“国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”；
第四十八条规定“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉”；
按照《太原市物业管理条例》第六十条规定开发建设单位擅自处置属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上房产主管部门处罚。
第六十七条第四款规定共用设施设备包括露天停车场。
原告唐某于2019年12月10日向被告山西省市场监管局投诉太原金世恒房地产开发有限公司和金碧物业有限公司太原分公司不让其续租车位，要求被告山西省市场监管局进行处理。
被告山西省市场监管局收到投诉后认为：原告投诉的不属于山西省市场监管局的职责范围，并于同年12月13日回复原告告知可直接向太原市房产主管部门提出请求或向当地人民法院提起诉讼。
被告山西省市场监管局在法定期限内依法履职作出回复。
被告山西省政府作出的行政复议决定书认为被告山西省市场监管局不存在行政不作为情形，决定驳回原告的行政复议申请程序合法、适用法律法规正确。
原告唐某起诉被告山西省市场监管局、被告山西省政府的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，该院不予支持。
依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回原告唐某的诉讼请求。
3
唐某上诉称，原审判决认定事实不清、适用法律错误。上诉人房子性质是住宅，房与私家车都是生活必需品，属于商品，车位作为汽车的附属品，第一属性属于商品。
被上诉人有监管职责。
开发商与物业只售不租，不买车位不让进小区，构成强制交易。
根据《中华人民共和国消费者权益保护法》《侵害消费者权益行为处罚办法》《工商行政管理机关行政处罚程序规定》《反不正当竞争法》，被上诉人山西省市场监管局应当根据相关规定进行处理，未处理构成行政不作为。
上诉人作为消费者依法享有投诉权、举报权等诉权，无论通过任何途径接收到案件，都应当依法行政履行职责，否则就是不作为的表现。
请求：依法撤销原审判决，将本案发回原审法院重审或者改判；判令两被上诉人负担本案一、二审诉讼费。
山西省市场监管局辩称，针对上诉人反映的问题，我省地方性法规《太原市物业管理条例》已明确了县级以上房产主管部门为监管部门，而非由市场监督管理部门查处、调解。
《市场监督管理投诉举报处理暂行办法》第十五条规定，投诉有下列情形之一的，市场监督管理部门不予受理：“（一）投诉事项不属于市场监督管理部门职责，或者本行政机关不具有处理权限的…”。
据此，被上诉人收到上诉人信件后，积极履行职责，告知其解决途径，符合法律规定，并无不妥。
被上诉人不存在不作为行为，上诉人所诉与事实不符。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
山西省政府辩称，1、《工商行政管理部门处理消费者投诉办法》虽于2020年1月1日起废止，但上诉人提起投诉请求和被上诉人山西省市场监管局的回复均在2019年12月作出，可以适用该办法。
2、根据《物业管理条例》第五条、第四十八条，以及《工商行政管理部门处理消费者投诉办法》第十条，《消费者权益保护法》第三十九条第一款第（二）项，《工商行政管理机关行政处罚程序规定》第十五条的规定，被上诉人山西省市场监管局在收到上诉人的投诉后，向上诉人作出回复，告知其应向有管辖权的行政机关提出请求或向当地人民法院提起诉讼，并无不当。也不存在未组织调解的行政不作为。且，被上诉人山西省市场监管局对上诉人的《投诉请求》事项并未进行查处，不存在移送情形。故，山西省市场监管局不存在行政不作为的情形。
3、根据《中华人民共和国行政复议法》第三十一条“行政复议机关应当自受理申请之日起六十日内作出行政复议决定”的规定，上诉人于2020年1月8日提出行政复议申请。被上诉人于2020年3月3日作出行政复议决定书，符合法律规定。
综上，被上诉人行政复议决定及一审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确、程序合法、内容适当，请求二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求。
4
双方对一审查明的事实均予以确认，本院予以认定。
本院认为，本案的核心争议是被上诉人山西省市场监管局是否具有处理上诉人唐某投诉事项的法定职责。
公民、法人或者其他组织向行政机关投诉举报，必须以行政机关具有查处该投诉举报事项的法定职责为前提。
本案中，上诉人唐某对其所在小区的开发商和物业公司就小区内地下车位只售不租的行为向被上诉人山西省市场监管局投诉，认为开发商和物业公司的行为属于强制消费或者强制交易的行为，请求山西省市场监管局予以查处。
《消费者权益保护法》第十条规定的强制交易行为是指，公用企业或者其他依法具有独占地位的经营者，限定他人购买其指定经营的商品，排挤其他经营者的行为。
从上诉人所投诉的开发商及物业公司的行为来看，如果该车位属于《物权法》第七十四条规定的占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
那么该纠纷就属于小区业主与物业管理公司之间的纠纷，应当由房产管理部门解决。
如果该车位属于在建设规划内的车位，由开发商投资建设，产权归开发商所有，那么开发商可以决定以出租、出售或者买房附赠的形式进行处置，但是需要首先满足本小区业主使用。
这里的满足本小区业主使用也不能理解为使用的方式由业主来决定，只要在同等条件下优先保障本小区业主使用即可。
本案中，被上诉人所在小区的开发商及物业公司停止出租地下车位的行为虽然可能有促进销售的目的，但即便如此该行为从性质和程度上也明显不构成强制交易行为。
依法不属于违反相关法律法规由市场监督管理部门予以查处的行为。
上诉人要求被上诉人山西省市场监管局对其投诉事项予以处理没有事实和法律依据，被上诉人山西省市场监管局在收到其投诉后，依法答复其对该投诉事项不具有查处职责并告知其向可能的有权机关进行投诉，符合法律规定。
上诉人关于被上诉人山西省市场监管局即使不具有处理该投诉事项的法定职责，也应当移送有权机关处理的主张没有法律依据，本院不予支持。
被上诉人山西省政府在受理上诉人的复议申请后，经审查以被申请人山西省市场监管局不具有查处申请人投诉事项的法定职责为由，依法驳回其复议申请，认定事实清楚，适用法律正确，复议程序合法。
综上，上诉人的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律准确，裁判结果正确，应当予以维持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
二○二○年十月三十日
看更多